N本报记者 邱岩

自3月31日至今，“新国五条”细则落地福州已满月，而楼市也在新政与市场的不断发酵中迎来了一年一度的五一假期。

众所周知，每年的五一，都是上半年楼市最重要的销售期，而今年，更是作为“新国五条”细则落地福州后的第一个黄金节点，备受瞩目。

那么，与去年相比，本次五一节点有哪些不同之处？落地满月的福州版“新国五条”细则，是否带来什么特殊影响？

市场更热 开盘项目多去化较好

开盘，一直是考验假期节点冷热程度的最好试金石。

据记者不完全统计，五一期间，已开盘的项目分别为建发领第、博仕后公馆御府、仁文江语城、中国贵谷、阳光城翡丽湾以及保利香槟国际，六盘齐开的架势，与去年五一节点基本持平，但市场实际热度却有增无减。

据相关人士透露，开盘的项目中，最引人关注的当数建发领第、中国贵谷和保利香槟国际。其中，4月28日晚8时许，建发领第澜悦湾3楼、5楼首批113~163m复式产品开盘，折后均价约17500元/m，“在1小时内即售罄”，成为本轮五一的第一个“时光盘”；4月29日，中国贵谷151~157m联排开盘，首批房源同样在1小时内去化完毕，并当场加推，第二个“时光盘”也随之诞生；保利香槟国际则推出30楼91~144m房源，共计144套，均价约16500元/m，去化率约九成左右。

对此，福州立丹行市场资讯经理石露分析认为，去年五一期间，市场整体尚处回暖期，表现较为两极分化，其中以金山、闽侯、五四北、东区等刚需为主的区域成交火热，而市中心等高端项目则表现一般；但今年五一，在经过长达一年的回暖后，市场热度更高，不论刚需项目还是高端项目，购房者的后市预期与购房热情均有提升，加上各个项目积极举办营销活动，成交量也得到一定提升。

造势更猛新盘齐亮相 别墅项目动作频频

不过，除上述三盘，在不少业内人士眼里，阳光城翡丽湾与博仕后公馆御府并不算严格意义上的开盘。

“这两个楼盘所推产品以别墅为主，事实上产品早在之前就已经被购房者下定了，只是在广告上宣传，让已下定的客户到现场参加答谢活动，目的就是为了在市场上造势，从而进一步推广其余产品。”业内人士指出。

同时，五一期间，部分一度沉寂的别墅项目也纷纷开始“踩着点”亮相。例如华润橡府的“五一美好时光汇”，三盛托斯卡纳推出联排新品，禹洲鼓山一号举办山居豪宅讲座，宏汇蝶泉湾则开放奢装样板房。别墅项目的集中造势，一方面是节点使然，另一方面也印证了开发商对市场预期上行的判断。

业内人士也谈道：“别墅去化与普通住宅不同，更需要造势和推广，随着市场的逐步向好，预计后市还会有更多别墅产品推出，但这不代表别墅项目的去化加快，实际上目前市场上热销的多为不限购区域且门槛较低的别墅产品，中国贵谷MINI墅的开盘热销就是实例。”

涌现的不仅是别墅项目，还有更多新盘。据悉，泰禾首府、博仕后官邸、杉林悦榕公馆、万润温泉会馆等新项目的营销中心与接待中心均选择在五一期间开放，“踩点”意图依旧十分明显，也让整个五一楼市声势更猛。

优惠更多 同质产品肉搏抢客战全面打响

市场更好，各大楼盘推出的优惠也没少。

石露告诉记者，相比去年同期，本次五一楼市优惠力度明显加大，且不少项目推出特价房，如仁文江语城推出8.5折特价房，三盛托斯卡纳联排预约总价优惠30万，天泽江鼎推出“三天限十套”五一特惠，融侨推出“五一淘房节”特惠活动等。“然而，虽然优惠力度加大，整体均价却较去年同期普遍涨了2000~3000元/m，幅度较大项目甚至涨了4000元/m。”

对此，福州中原地产市场研究部经理杨雪梅表示，涨价无疑给楼盘销售带来了一定抗性，所以优惠力度加大也在一定程度上抵消这种抗性的负面影响；同时本次各大楼盘优惠还呈现两大特点：一是预约优惠增多，二是优惠门槛降低，以往“存5万抵10万”的优惠，现在只需要“存6000即可抵6万”。门槛降低的背后，折射出开发商抢市的迫切，这也正是当下福州楼市竞争更趋激烈的结果。

“纵观当下市场，虽然各大楼盘力主在定位上打差异化，但产品同质化竞争的趋势已经越来越明显。”杨雪梅进一步指出，例如当下市中心产品大多以首次改善、二次改善的大户型为主，而闽侯楼盘则均针对刚需、首次改善型客户，近段时间福州楼市又不约而同地刮起了“复式风”，这种产品供应的同质化，让楼市“肉搏战”的意味也越来越浓。

分析：政策落地未改心理预期

与日趋激烈的同质化竞争相比，本次五一，开发商在政策面受到的压力则并未增加，这也是众楼盘在此次节点仍能“一荣俱荣”的主要原因。

事实上，去年五一楼市的整体抬头，正是得益于政策面的趋稳，让市场有了逐步回暖的空间，而此次五一，虽然时逢细则落地满月，但整体政策走势的稳定，未改人们的市场预期，从而使市场保持继续走红的动力。

“对于一手楼市而言，福州版‘新国五条’细则出台，其中规定房价涨幅不得超过人均实际可支配收入涨幅，但其他方面并无明显的新政实施，所以对当前市场影响有限。对购房者的心理而言，也稳定了人们对后市的预期，让此前观望的客户入市。”石露说道。

展望5月：热销势头或仍持续

各大楼盘五一节点的活动暖场和开盘热销，无疑为整个“红五月”博得了个不错的开局。

于是，“红五月”的接踵而至，似乎也在人们的意料之中。

据海都房网（house.nhaidu.com）地产数据中心不完全统计，5月榕在售楼盘达112个，其中预计有推盘动作的楼盘为39个；供应方面，截至5月2日，在交易中心登记备案的新增房源有6169套，整个楼市已蓄势待发。

“接下来的整个5月，楼市维持现状的可能性较大。在政策面保持稳定的前提下，二环以内的市中心区域成交依然维持平稳水平，而闽侯、贵安等外围板块推售力度依然强劲，再加上泰禾首府、中铁城、群升江山城、博仕后官邸等新盘纷纷亮相，闽侯不限购及总价优势，依然是吸引刚需及投资客群的重要因素。”石露提醒道，但从另一方面也应注意，闽侯区域也同样存在价格持续上涨的动力，在继三盛托斯卡纳、福晟钱隆城、阳光城花语海之后，闽侯板块再添新项目加入“万元行列”的可能性较大。