2014年福州首场土拍会以7家房企参与、4幅地块、48亿元的出让金落幕，尤其值得关注的是潜力股东二环板块地价在拼抢下飙升至近9000元/㎡大关。作为2014年土地市场风向标的本次土拍，较之去年首次土拍，热度上升不少。此外，2014年第二次土拍将在6月11日启幕，更多的房企都将目光投向2014-08、2014-09号市中心地块，欲一试身手。

然而，前四个月福州楼市成交跌幅却达到42%，开发商“日子紧巴”，为何土地市场却热度不减？

特写

千万级“火拼”东二环40轮竞价溢价率过半

“二度开花”的2014-02号晋安区横屿7地块，吸引了正荣、泰禾、国美商业地产、中辉闽商等4家房企，成为本次拍卖竞争最激烈的一块地。

国美商业地产首次举牌便加价6000万，数轮过后，该地块就成为泰禾与正荣一对一的争抢。2000万、3000万、6000万的大手笔加价幅度已经一年多未曾出现。最终经过超40轮竞价，在泰禾的一路“托举”下，正荣集团有限公司以24.2亿、楼面价8878元/㎡、溢价率52%得偿所愿。

纵是利润薄、门槛高 鼓楼核心依然有人要

另一引发业界讨论的则是位于二环内鼓楼核心的宗地2014-01号华大村下、后营旧屋区改造地块。该地块由于回购面积过大，在竞拍前多数企业均认为利润过薄而放弃，最后保利（福建）房地产有限公司以底价17.8亿、楼面价5971元/㎡竞得。

保利相关负责人表示，该地块毗邻西湖左海、各大政府机构，地段稀缺且周边配套完善，具备打造一级豪宅的标准。而由于该地块回购面积过大，据业内人士估算，该地块实际楼面价高达15000元/㎡，这也意味着上市产品要接近3万元/㎡才能赚钱。因此，高溢价的豪宅项目似乎就是化解高地价的唯一方式。据记者了解，该地块或打造保利高端的豪宅公馆系列以及集中式商业和写字楼。

回顾

虽然房企资金紧、销售滞2014年首次土拍依然热

都说开年首拍是全年土地市场的风向标。在去年3月底的蛇年首拍，3幅地块拍出17亿元，仅有9家竞买人到达现场，实际参与竞价的只有4家。而2014年首拍，则有7家房企参与，且围观房企更不胜数，最终4幅地块进账近50亿元。

此外，在昨日发布的2014年第二次土地出让公告中，2014-08号洪山园地块、2014-09号黎明新村地块，由于其地段优越，同样位于市区核心地带，因此依然被业内人士认为与2014-02号地块一样，将会引发高溢价争抢。

然而，这并不意味着开发商日子好过。

据CRIC克而瑞福州机构数据统计，2014年前四个月福州市区商品住宅成交面积为77.46万方，同比跌幅42%，加之银行贷款趋紧，许多开发商手头资金已现紧张，而且市场中观望情绪并未得到缓解，后市发展仍然不明。

而2013年同期则不同，随着2012年下半年以来一手楼市的屡屡热销，楼市由凉转热进入上行通道，不少开发商手头资金较为充裕。

开发商手头紧，为何土地市场还能热度不减？

解读 好地块，人人爱

“市中心的地块，大家都喜欢，虽然地价贵，但地段升值有保障。”有参与竞拍的开发商对记者表示。正是因此，本次土拍之热和推出地块的稀缺位置有很大关系。

以2014-02号地块为例，东二环配套快速完善，区域认同度也不断提升。业内人士郑景枫表示：“板块内部保利香槟国际以及香开新城，销售出色，利润较为可观，更让开发商看到了将来的利润空间。”横屿组团据估算至少还有上千亩腹地可以经过旧改上市，可以称得上市中心的供应大户，想留在市区的开发商必然会把目光投在此处。

而另一块鼓楼核心区的2014-01号，虽然条件重重利润薄，但依然有房企愿意啃下这块硬骨头。这同样基于房企对地段的追求。“市区中心地段的地块一向供应稀少，基本出来一块都会被抢一块。对开发商来说，并不怕贵，而是怕没有升值空间。”

土地，房企生命线

对房企来说，更深层次的原因则是，土地储备是发展的生命线，通过拿地可以让资金不断流动，实现持续性经营。

参与拍地的一房企负责人表示，“虽然目前销售不景气，资金紧张，但是土地是未来发展的需要，此时不拿地，未来就没有项目上市，直接影响接下来的市场份额，导致市场话语权越来越弱。尤其是目前，多数企业尚无能力买地，就正是淡市弯道超车的时候，拿下优质地块，才能扩大市场和影响力。”

这一点，在2012年楼市低谷时就表现得很明显，彼时楼市不振，多数企业还在为销售犯愁，万科保利等大房企却已经开始在土地市场低谷时大举收地，随后的2013年市场转热，这类大房企手中有粮心中不慌，销售优势就十分突出。此外，有业内人士透露，“拿下地块，对大房企来说，才有更多机会进行融资，促进现金流的稳定。”

不过，如今的房企拿地时表现得更加理性，没有操盘把握且没有地段优势的地块，如2014-03号、2014-05号地块，就几乎无人问津。“延续2013年的土拍态度，开发商对地块的考量更加细致，会对产品和市场进行整体评估。而只有热门地块，地块优质，有很强大的潜力，且适合自己企业的发展，才会出现激烈的竞争。否则开发商不会轻易出手盲目争抢，目的性强，出手更谨慎。”

从参与竞拍的企业来看，本次土拍中露面的多是“国”字号或是融资能力强的大房企、央企，也是此前频频出现的熟面孔。“目前活跃度高的，拿得到地的都是那些老面孔。”有开发商坦言，“销售有保证、融资能力强的20%开发商将掌握着80%的土地。今后土地集中度还将趋高。”