N海都记者 林姿

2014，伴随着福州写字楼多核时代的到来，写字楼供应量亦达到了历年之最——截至目前，年内总供应量已近50万m，如此巨大的体量，让不少业内人士惊呼写字楼真刀真枪的“白刃战”来了！

究竟，写字楼的多核时代为何如此凸显？面对竞争，榕写字楼的开发者又如何突围？

现状 短期内供应失衡

福州写字楼市场的“海量”供应，已成为多位业内人士的共识。

中原地产福州公司总经理蔡俊表示，2013年福州市区写字楼去化仅为16万㎡，但2014年的潜在释放却是“海量”。且各个板块均有大量写字楼放量，如东二环泰禾广场、北江滨的钱隆广场、五四路三盛国际中心、台江金融街二期、东二环的多个商服地块也将先后入市。

与此同时，供应与去化的差距却在逐年拉大。根据CRIC克而瑞福州机构的数据显示，2010年福州写字楼供应面积在13.4万平方，而成交面积为8.8万平方，供求基本平衡；2011年供求数据分别为28.3万平方、9.4万平方，明显供过于求；而到了2012年亦有22.2万平方的供应无人埋单；即便需求最旺盛的2013年，仍有7万平方左右的供应富余。而2014年前三季度，福州写字楼供需出现了近五年最大的差距，供应面积高达35.54万平方，而成交却仅有不足10万平方。

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬亦表示，“写字楼的供应时间节点过于集中，短期内实际使用需求不足，导致供过于求。”

溯源 “商”地井喷

2014写字楼上市量为何井喷？业内人士称，关键因素在于上游土地市场逐年累加入市的商服地块数量。

海都房网土地监控数据显示，2012年，福州市区成功推出2012编号的地块20幅，其中，纯商服地块9幅，涉商地块3幅。2013年，福州市区成功推出2013编号的地块40幅，纯商服地块26幅，涉商地块8幅。2014年至今，福州市区成功出让10幅，全部为涉商地块，其中纯商业地块5幅，住宅地块面积仅有3幅。

“很明显，商多住少。受到限购政策的影响，有效购买力不足，楼市遇冷，开发商拿住宅用地的热情度亦不高，进而转向商服用地，毕竟商业地块的地价相对较为可控。随行就市，政府也就相应地减少了住宅用地的供应量，大幅推进商服用地。”蔡俊表示，“对于政府而言，发展商业还能有效增加就业机会、提高财税收入，一举两得。”

城市升级

而对于商服用地的大幅度增加，诸多业内人士认为这与大福州城市转型有极大关系。

福州市区的城市容量太小，迫切需要升级换代，因此政府已将土地供应的重点转到“提升城市形象”“增加商业竞争力”的层面上。据规划界人士介绍，目前福州规划有闽江北CBD、台江海峡金融街CBD、五四路CBD以及三江口商贸区。“福州多个CBD的规划以及福州向东、跨江面海的大都市规划，造就了当下的多核格局。”同时，从目前商服地块的区域上来看，台江金融街占据大头，而三江口周边商服地块亦开始陆续面市，崭露头角。

规划在先，土地放量亦跟着规划走。“在提升地块价值方面，纯住宅地块显然不及商服地块。尤其是大型综合体，能够最大限度地集约用地，体现地段价值。”业内人士林先生表示，“而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主的局面。”

突围 激战难免

写字楼多极化格局下，不论是哪个CBD，都有其优势所在。地段已不再是衡量写字楼价值的唯一标杆，供应激增的情况下，各写字楼也在通过不同方式突围。

价格战——低价牌吃香

“市场不好的年份，就会把写字楼缺点暴露出来。比如产品的同质化、过量供应、价格高企、在转让过程中难以分割、标的过大等等。”业内人士林先生分析道，一系列问题暴露出来后，写字楼受制于去化速度较慢，首先就将迎来价格战。

率先打破写字楼价格默契的是北江滨CBD。

8月份，北江滨CBD写字楼项目富力中心开盘。开盘均价在22500元/㎡左右，低楼层价格则在21000元/㎡~22000元/㎡不等。这样的售价几乎与周边住宅价格“平起平坐”，甚至出现倒挂。低于市场预期的价格自然开盘大红。

有业内人士表示，单个项目的低价入市，亦有很大可能引发区域写字楼的价格体系重塑，不过也是取决于各家开发商的资金情况和后市预判。“前两年写字楼高歌猛进，确实也需要一个盘整期。”

营销战——主攻回报率

售后返租，也成为多个写字楼项目在激烈竞争中脱颖而出的营销手段。

7月底，福晟国际中心，项目采用10年返租的形式，7%的年回报率，月租最高达170元/㎡，以此吸引客户，因此项目在短时间蓄客后就启动开盘，去化效果较为理想。而此前，阳光城时代广场、中央第五街也通过这种方式迅速去化。“售后返租可以给投资者一个较大的回报空间预期，因此在目前前景不明的楼市中，颇受青睐。”

另一方面，租售并举也不失为一个好方法。

据记者了解，海峡金融街CBD的宇洋中央金座、升龙汇金中心，以及北江滨CBD的三迪联邦中心等项目就采取部分楼层租售并举的方式。宇洋中央金座相关负责人透露，他们还通过各种渠道招租，希望引入更多的500强企业入驻，与其中央商务区的定位匹配。

不过，有业内人士透露，此举依然是与维持现金流有关。

黄彬分析道：“目前，福州大多数写字楼开发商更多的是靠销售来回笼资金，但受制于市场不景气，写字楼的销售周期明显加长。出租物业也成为维持现金流、有效降低回款周期过长带来的投资风险的一种方式。”

产品战——接地气更重要

对于当前福州写字楼而言，“5A、超甲级”，定位高端似乎已成为几乎所有写字楼项目的一致目标。但是对应的超大型公司和大企业总部实际上数量依然有限。

福州本土的大多数中型企业的特点是资金更多集中在技术、人才等方面，对硬件、固定资产和办公环境的需求不是特别强烈。目前多数写字楼没有做出相匹配的规划，也就无法与这类主流“刚需”企业实现对接。

因此，蔡俊表示，写字楼项目规划前期，房企就应当在产品设计上突出多样化特色，跳出同质竞争。“所谓品质战，并不是全部追求高大上，而是针对目标客群度身定制产品。”

他表示，写字楼项目以“甲A”满足超大公司和企业总部，也要有“甲B”等中档写字楼，满足福州中型企业的需要，还可以打造不同的主题性、产业型项目，整合相关产业的资源实现其价值最大化。

另一方面，写字楼一般整层出售，投资门槛比较高。因此，写字楼的产品划分可以做小，打破整层出售的限制。此外，为了丰富产品线，商业地产还应当相应规划一定量的SO⁃HO产品，为中小企业微办公使用，作为写字楼的有力补充，同时也打出差异化的特色牌。