N海都记者 刘梦宁

2014年，楼市迎来深度调整期。不仅住宅产品面临去化难题，曾经一度为投资者热捧的商铺，也面临成交缩水的局面。据CRIC克而瑞福州机构统计，今年福州铺子比去年少卖了15亿元，成交面积也缩水了7万m。

不过，值得关注的是，虽然商铺整体销售下滑，但底商的表现反而被看好，商铺销量前十名，大多由社区底商占据。

在商业大跃进的时代，曾经被视为“落后”的底商，为何再被市场看好？

聚焦

成交缩水7万m 今年福州铺子少卖了15亿元

近两年是福州商业地产的爆发年。仅在去年，福州商铺成交实现了面积和金额的双双翻番。从2012年的11万m，激增至24万m，而成交金额方面从30亿元，激增至68亿元。

然而，今年以来，随着楼市大环境的转淡和电商冲击，投资客对商铺预期减弱，截至目前，商铺只实现了17万m、53亿元的成交，与去年相比大幅“跳水”。

社区底商“有看点”投资者难挡“最后一公里”的诱惑

尽管商铺去化情况走淡，大势冷清，然而，社区底商正成为“一抹亮色”。

上周末，名城国际二期商铺开盘，推出了约80套商铺，均价达到38000元/㎡，去化率高达88%，这种突出的市场表现，再度将社区底商的火热推到台前。

“我们这次推的商铺就在豪生酒店附近，周围有港湾别墅、名城银河湾等已经拥有七八年时间的社区，区域成熟度和入住率都较高，而此次推出的铺面面积段仅在28~80㎡左右，客户接受度很高，买铺的也主要是我们的老业主。”名城集团有关负责人透露。

事实上，截至目前,今年商铺成交排行前十的榜单中，不难发现最受投资者认可的都是开发建设周期较长、拥有业主众多、已经有较高入住率、而尚属新的区域售价适中的商铺。“名城中心、仁文大儒世家、世茂御龙湾等等，都是其中的代表。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬也表示，目前有不少开发商正把目光聚焦在“最后一公里”的社区商业概念上，通过打造体量适中、特色突出、位于多个社区核心位置的社区商业，满足业主便捷的吃喝游乐休闲生活服务，同时实现良好的去化。

分析

更接地气、守铺期短、回报可期

社区商铺为何异军突起？业内人士林先生认为，与综合体商铺相比，社区商铺，尤其是成熟社区的底商，让投资者感觉更接地气、守铺期短，回报可期。

据了解，近几年，福州商业发展迅速，短短几年间，兴起了金融街万达、金山特易购、仓山万达、红星国际、五四北泰禾广场等数个商业综合体。一度“傍综合体”商铺大热，价格暴涨，部分区域商铺价格短短半年就实现翻倍。

但随着综合体数量激增，铺面经营难问题显现。有些综合体的步行街沿街店面开始打起“店面招租”的广告，空置、租金下滑越来越多。

除了经营困境，据家天下房产总经理林斌兵透露，“对于投资者来说，租售比达到千分之五，即投入100万元能拿到5000元的月租，也就是6%的年回报，炒铺才划算。”但商业综合体商铺，养铺期长，一旦开发商开发和运营实力不足，容易形成融资困难、招商受阻等问题，造成投资者投资回报周期长,甚至难以回收成本，这些都令投资者陷入深度徘徊,也使得在去年异军突起过后的福州商铺，今年快速陷入冷清的局面。

“短小精悍，价值高，有特定辐射区域，定位招商容易，投资回报周期短，难度相对较低，跨度较小的开胃小菜，往往成为一个住宅社区开发中的关键赢利点。而今年只有社区商铺，表现最为抢眼。”业内人士林先生认为，在福州一些新形成居住氛围的地段，商铺出售价格不高，但往往一经交房，租金和商铺价值一下子就会大幅提升，投资回报率较高。

“人们居住的消费基本上是生活性消费，社区商业便利、便捷、便宜，都是满足人们日常生活。所以，招商经营压力就相对小，难度也小。只要周边的人口能够达到需求，就有存在的机会。”不过黄彬还表示，目前商铺市场仍处于较严重的供过于求状态，未来销售仍有较大压力。

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社区底商“选铺”攻略

在给新晋商铺投资者的建议中，林斌兵指出，投资商铺心里要有把小算盘，这把小算盘要从多少钱买、租给谁、做什么、能租多少钱这四个方面来计算投资这个商铺是否合算。此外，业内人士还给出了以下具体建议——

1.看商铺的展示性，有无大楼、大树挡住视线；一般来说，转角的店面展示性更为突出。

2.看门面，商铺最好有独立的门面，门面越宽进深越短就越好。门面宽就能更好展示商家形象，亮出招牌，让过往行人看到。

3.看店面形状，是否方正、有无柱子，有无浪费或不可利用的空间；理想的商业建筑结构以框架为佳。

4.看绿化隔离，有无长的绿化隔离带阻碍进出。

5.看有无方便的、临时的停车空间。

此外，分析该商业所辐射范围内的购买力水平十分重要，其中包括人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理等。在商铺面积的选择时，切忌贪大，50~70平方米的社区商铺会是租户的首选。