N海都记者 林姿

7月15日的土拍市场，延续了今年“住热商冷”的风格，并创造了住宅用地的两项纪录——市区3年来住宅地块最高溢价率、最高楼面价，备受业界关注。

一业内人士称，四幅地块成交3幅，共计金额13.35亿元，“虽然料到了宅地会火，只是没想到会这么火！一下子来了十几家开发商，关注度火爆。”亦有业内人士称，这是否意味着，原本受制于供地少无法大展拳脚的开发商，在市区住宅用地初见放量之后，终于开始了回城之路？

焦点1 市区宅地最高溢价率拍出

创下3年来市区住宅地块最高溢价率的，是由金辉集团拿下的宗地2015-20号连潘棚户区改造地块，溢价率高达125%。

据记者了解，2015-20号地块的加价次数只有17轮，但加价幅度堪称近年罕见。从第二轮开始，万科首次举牌，加价幅度就升至5000万。接下来，各路房企均不甘示弱，同样加价5000万。最终不到20轮竞拍，就将溢价率抬升至125%。“市中心的地块大家都喜欢。虽然地价贵，但地段升值有保证。”有参与竞拍的开发商对记者表示。

从楼面价来看，该地块最终楼面价虽为8492元/㎡，但真正的住宅用地仅6.13万平方米，扣除公建，其真实的楼面价约为12500元/㎡。而同样位于晋安区的宗地2015-22号地块面积虽仅15亩，但地块位置好，争夺同样激烈，共经过20轮拍卖，由北京城开以楼面价13268元/㎡、70%的溢价率收入。

解读

回顾过去的一年多时间，土地市场受楼市影响基本处于冰点状态，从2014年第二季度开始，土地拍卖多以底价成交，2014年福州所有成交的土地中，最高溢价率仅29.08%。即便是7月2日由阳光城拿下的东二环宗地2015-17号地块，经过73轮竞拍，楼面价10007元/㎡，最终溢价率只在67%。而2013年土地市场虽然火热，但多幅住宅地块存在50%溢价率的红线限制，在溢价率逼近50%后即转入保障房建设的竞拍。因而，超过100%的溢价率同样罕见。

从近5年市区住宅用地的楼面价和溢价率变化中可以看出，2010年成为土地市场的巅峰时期，楼面价过万溢价率超100%的地块较多。2011—2014年，随着土地市场趋于冷淡，高溢价高地价地块日渐稀少，低价成交、流拍增多。而在2015年，溢价率破百、地价破万的住宅地块再次回归。对此，CRIC高级分析师黄彬预测，2015年将会是土地市场回暖、市区土地价值回归抬升之年。

焦点2 开发商“参战”数量多

当然，引发业内人士关注的还有竞拍房企的数量。本次推地共吸引了17家开发商到场参战，融侨、禹洲、碧桂园、万科、金辉、名城、中茵、正荣、恒宇、巨成等知名房企悉数出现。这也成为近年来土拍现场到场开发商数量较多的一次。

据了解，此前的7月2日，2015-17号东二环地块，就成功引发了阳光城、保利、融侨、金辉、保利、禹洲、碧桂园、首开中庚、华润、名城等10家开发商激烈争夺。时隔十多天，“抢地”大部队更加壮大，且移师连潘地块，下手更加快准狠。

当然，本次出面的多是一线房企和本土实力房企，也在一定程度上说明，这类房企率先在2015年上半年不断向上的销售中恢复元气，从而出手“补仓”。

解读

开发商激烈争夺的背后，是对市区地块的强烈渴望。

本地房企金辉集团目前市区在售项目只有金辉淮安半岛，如要深耕福州大本营，拿地开发迫在眉睫。以125%的高溢价拿下2015-20号地块，这是金辉继2006年后再度大举重回市中心板块。

外来大鳄也不遑多让。北京城开4年前进入福州，相继与保利、中庚合作开发保利香槟国际、香开新城，而此番北京城开拿下2015-22号，是在福州独立开发拿地的首个项目。从合作开发到独立拿地，其对福州市场重视程度可见一斑。

事实上，这次土拍，只是早有拿地意图的大鳄出手的一个缩影。2015年上半年，一线品牌房企就频频动作。

譬如，为了进入福州市场，颇费周折的碧桂园。7月2日，碧桂园与阳光城争夺2015－17号地块“惜败”，其后以4.73亿元总价拿下2015－18号火车北站商住地块，楼面价8724元/平方米。与一贯喜好拿平价大地块的作风相比，该地块明显“量小价高”，足见碧桂园进驻福建省会之心急切。

而福州万科，也选择了2015－06号地块作为福州的首个商办作品。据了解，该地块一而再再而三地修改出让条件却2次流拍，最后被万科以5.05亿元底价拿下。而此前，万科在福州没有纯商业物业的开发经历。因而，很多业内人士都将此视作福州万科发展的转折点。

焦点3 住宅用地终迎放量

据了解，宗地2015-20号地块是连潘旧改拆分首批入市地块，连潘棚户区改造地块自去年年底开始征收动迁，总征地面积约1050亩，是福州目前面积最大的旧改项目。据本次土拍主持人介绍，连潘余下的部分旧改地块最快将在三季度内陆续推出。

解读

对等待住宅用地太久的开发商来说，这确实是一个好消息。

CRIC数据显示，在2014年成功出让的土地中，附带住宅属性的只有3幅，总建筑面积不超过15万平方米。截至2015年6月30日，福州主城区土地市场总计出让地块15幅，成功出让的仅为7幅，占比不到一半，并且除帝封江项目的5幅地块取消出让外，还有3幅地块遭遇流拍。同时，即便是成功出让的7幅地块，除2015－02号地块外，也均为底价成交，土地成功出让总建筑面积仅为28.05万m，创下近四年来的新低。

因而，在福州金山、五四北地块开发殆尽的前提下，连潘棚户区改造地块总征地面积约1050亩，让开发商再次看到了回城发展的可能。

“另一方面，王庄板块的旧改发展成就了该板块，房价自然水涨船高，配套的完善和极具潜力的发展，为土地受热捧奠定了基础。”业内人士郑景枫表示，区域认同度也不断提升，在此时介入开发会是一个非常好的时机。